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Argentine | Les paradoxes de l'Argentine sans toit (10-10-2012)

Diego Genoud, journaliste au quotidien argentin La Nación propose, dans l’édition du 16 septembre 2012, une enquête sur la crise du logement en Argentine. S’entretenant avec divers spécialistes, il mêle les points de vue. Au promoteur celui de l’architecte, au sociologue celui du politicien. In fine, demeurent les problèmes et cinq millions d’Argentins de rester en marge.  

Urbanisme et aménagement du territoire | Argentine

PARADOXES DE L’ARGENTINE SANS TOIT
Diego Genoud | La Nación

BUENOS AIRES - En dépit de la croissance économique des dernières années, le déficit en matière de logement touche cinq millions de foyers, des familles qui n’ont, pour la plupart, pas de maisons qui leur sont propres ou qui vivent dans un habitat précaire. Pourquoi est-il si difficile de trouver des solutions et que proposent les spécialistes ?

Les villes s’accroissent d’année en année. Les terres, disputées, provoquent des conflits sociaux et même des scènes de violence où mort s’en suit ; autrefois, à Humahuaca*, hier, dans le parc Indoamericano**. 

En cause, la spéculation immobilière et politique. Des crédits inaccessibles aussi. Mais, surtout, le besoin de millions de familles et la nécessité impérieuse de trouver des solutions : voilà quelques-uns des éléments qui donnent à la crise du logement toute son actualité au sein d’une Argentine sans toit, un problème qui touche surtout les classes populaires mais aussi et chaque fois plus, les classes moyennes.

02(@NelsonRojasA).jpgLe sujet est complexe et, bien évidemment, les causes multiples. Toutefois, le diagnostic ne présente que des différences minimes : le récent lancement du plan officiel Procrear, dont les conséquences sont encore matière à discussion, est l’objet de critiques notamment quant à l’origine des fonds alloués. Par ailleurs, durant les presque dix années du gouvernement Kirchneriste***, nombreux d’entre ces plans, malgré une économie avec des taux de croissance de 8% annuel, n’ont pas réussi à calmer la crise du logement. Quelles sont les principales raisons que citent les spécialistes ? Le manque de crédit, l’absence ou l’insuffisance de politiques publiques et une spéculation immobilière croissante.

Selon l’observatoire de la Dette Sociale de l’Université Catholique Argentine (UCA), la crise du logement toucherait trois millions de foyers dans tout le pays, chiffre qui équivaut à 25% des ménages. Une étude de SEL Consultores ajoute que la croissance du déficit en matière de logement touche particulièrement les locataires, une frange qui est passée de 16,5% en 2007 à 19,8% en 2011. Enfin, un récent travail de l’Instituto de Pensamiento y Políticas Públicas, dirigé par le député Claudio Lozano, va plus loin et soutient que, sur la base du recensement de 2010, la crise du logement touche 39,8% des foyers : 27,9% (3.391.753 foyers) qui ne sont pas propriétaire de leur habitat et 1.451.037 propriétaires d’un habitat précaire. Au total, 4.842.790 foyers. Près de quatre sur dix.

Résoudre le problème nécessiterait au moins dix sinon quinze ans et ce, s’il y a une volonté politique, affirme le rapporteur spécial à l’ONU pour le Droit à un Logement Adéquat, Raquel Rolnik.

Pour Dan Adaszko, sociologue et chercheur de l’UCA, les solutions n’arriveront pas, non plus, à court terme : «l’Argentine regorge de terres, mais l’accès au sol est un problème difficile à résoudre [...] car il y a un haut niveau de spéculation». Comme le sol est un bien rare, il ajoute que «l’Etat doit se charger d’obtenir les parcelles pour les couches les plus populaires» ; une idée qui apparait, de fait, maintenant comme une possibilité.

Selon ce spécialiste, «une possibilité serait l’augmentation de la charge d’impôts sur les terrains inoccupés, une autre l’expropriation ou la cession voire la stimulation des projets public-privés : il faut construire des logements sociaux pour ceux qui ne réussissent pas à entrer sur le marché de l’immobilier et développer une politique d’hypothèques pour les tranches moyenne et moyenne-basse, restreinte à 10% de la classe moyenne».

Toutes les personnes consultées s’accordent sur la nécessité de répondre au manque de crédits. Selon un rapport de la Banco Ciudad de 2010 intitulé 'Le Marché Immobilier, la situation du logement et la demande potentielle de crédit hypothécaire dans la ville de Buenos Aires', seul 13% des porteños (les habitants de Buenos Aires. Ndt.) sont en condition d’accéder à un crédit et, parmi eux, seul 1% en a réellement le besoin. [...]

Raúl Fernández Wagner est convaincu que le rôle de l’Etat est essentiel, mais il pose la question de la nécessité d’innover. Architecte et urbaniste de l’Université de General Sarmiento, membre de l’initiative multi-sectorielle Habitar Argentina et spécialiste en Technologie du Logement, Raúl Fernández Wagner soutient qu’il manque une réforme urbaine et que la valeur du sol n’est rien de plus qu’une construction sociale. «Il manque une loi d’aménagement territorial. D’un côté, l’Etat doit discipliner les promoteurs et les investisseurs pour qu’il n’y ait plus de tours. Et de l’autre, la vieille idée du péronisme de construire des maisons n’est aujourd’hui pas atteinte : nous pensons le logement en fonction de s’il y a ou non de l’argent mais nous ne pensons pas à la ville, à la relation logement-travail-transport. L’Etat doit produire du sol, contrôler la spéculation sans couper les revenus / rentes».

03(@blmurch)_B.jpgUn autre architecte, José Rozados, avertit qu’«il manque une politique de logement intégral à long terme et une décision politique et non électoraliste».

Coordinateur du Programme Executif d’Evaluation d’Actifs Immobilier de l’Université de Palermo et associé fondateur du portail spécialisé Reporte Inmobiliario, José Rozados met sur la table le point de vue des promoteurs : «Il faut recréer un système de crédit avec des taux à 7 ou 8% et non à 20 comme maintenant». [...]

Lors de la dernière audience publique pour la réforme du Code Civil au Congrès, l’avocat Franco Carballo, spécialiste en processus de régularisation domaniale, a donné quelques pistes sur la vision que promeut le Gouvernement depuis le Cofeplan (Consejo Federal de Planificación y Ordenamiento Territorial, sous l’égide du ministre Julio de Vido) qui envisage la possibilité d’expropriations de terres privées. «A aucun moment, il ne s’agit de modifier la propriété privée. [...] mais beaucoup ignorent qu’ils ont une propriété parce qu’elle est vieillissime. D’autres spéculent avec les terrains, les achètent puis les abandonnent».

Directeur de l'ONG Un Techo Para Mi País, Agustín Algorta pense que la clef pour résoudre le déficit de logement est dans la participation des habitants [...] ; son organisation réunit 1.500 volontaires venant de tout le pays et élabore des cadastres en fonction de l’urbanisation et de la régularisation des terres. «Nous sommes avec ceux qui ne peuvent attendre le long terme. Pourquoi, si l’on tient compte que, pour beaucoup, un pied- à- terre est inaccessible, paraitrait-il anormal qu’un impôt progressif s’applique aux terrains inoccupés ou qu’une expropriation (avec l’indemnisation correspondante) soit mise en oeuvre ?», se demande-t-il.

04(@AliciaNijdam)_B.jpgLa sociologue Natalia Cosacov, chercheur au Laboratoire de Politiques Publiques (LPP) considère que n’importe quelle politique de logement durable devrait partir de la nécessité de réduire le fossé entre les revenus de chaque foyer et la valeur du m² davantage guidé par la montée des revenus les plus hauts de la société.

Dans un travail récent, le LPP a fait quelques estimations à partir des valeurs correspondant au deuxième trimestre 2011 dans la ville de Buenos Aires, tant pour les revenus que pour les immeubles. En supposant l’achat d’un trois pièces de 60m² (US$ 107.700 - 83.300 euros) sans aucun type de crédit, les foyers avec un revenu de 8.793 pesos (1.448 euros) requièrent 50 salaires tandis qu’un foyer avec un revenu de 4.551 pesos (750 euros) requiert 96 salaires, quasi le double.

«Jusqu'à présent, nous cherchons à combler le fossé sans être impliqués dans le marché foncier. L'Etat doit accroître son portefeuille de terrains et de bâtiments pour les extraire de la dynamique d’appréciation croissante du marché de l’immobilier. Autrement, il n’y a pas de prêt, ni de subvention qui peuvent suivre cette hausse des prix du sol. [...]», dit-elle.

Le rapport de Claudio Lozano et de son équipe de travail, intitulé 'Entre Keynes et Mandrake', s’interroge sur le plan Procrear mais reconnait qu’il s’agit là du plan le plus ambitieux du Kirchnerisme en neuf ans. Claudio Lozano remarque qu’il en «résulte un paradoxe, au mieux, c’est-à-dire l’effet d’un fonctionnement particulier du marché immobilier. En effet, face aux situations multiples de déficit de logement, il existe pourtant 18% de logements inhabités» dans tout le pays. En regard du recensement, il s’agirait de deux millions de logements sans usage.

En ville, Mauricio Macri**** développe une politique urbaine qui pose également question, surtout sur le rôle de l’Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), responsable des crédits pour le programme Primera Casa BA et en charge des expulsions. Le ministre du Développement Urbain, Daniel Chain, l’explique : «la pensée moderne n’est pas dans la production de quartiers de logements sociaux payés exactement le prix du marché [...] Nous rejetons cette génération de quartiers qui chaque fois s’implantent un peu plus loin de la ville […] Pour compléter le tissu urbain et densifier jusqu’au sud, nous créons des pôles de développement technologique et audiovisuel».

Architecte et économiste urbain, Daniel Chain rapporte un fait qui surprend : «il n’est pas certain qu’il n’y ait pas de terrains. Buenos Aires pourrait construire plus d’une ville sur son territoire, plus encore que ce qui est déjà construit. Et ce, selon le code existant de 1977 reformulé en 2000». Selon l’enquête de son ministère, il y a près de 300 millions de m² de terrains potentiellement constructibles. «Nous pourrions faire trois millions de maisons. Aujourd’hui, deux millions de m² sont construits par an en moyenne. Nous pourrions construire à ce rythme pendant 150 ans», affirme-t-il.

Et il ajoute : «La conurbation est pleine de friches, souvent en coeur de ville. Il y a un investissement énorme fait par la société pour les conduites d’eau, de gaz, d’électricité. Et nous allons toujours plus loin. Or, il faut penser l’inverse : une ville qui n’est pas dense n’est pas efficace du point de vue environnemental». [...]

05(@lrargerich)_S.jpgLe directeur de la planification porteño, Fernando Alvarez de Celis, met au propre le plan. «Quand l’Etat commence à apparaitre, la logique change. Le marché, s’il agit seul comme jusqu’en 2007, ne va pas aller au sud. A partir de 2007, la dynamique a changé. Auparavant, 50% des constructions se trouvaient dans 12 (sur 48, Ndt.) arrondissements de la ville, une part descendue aujourd’hui à 38%».

Natalia Cosacov fait valoir qu'il est nécessaire de penser une politique du logement articulée aux politiques urbaines. «Pour combler le fossé entre le nord et le sud, Mauricio Macri proposait l’appréciation de la valeur du sol mais laissait de côté un aspect crucial : les augmentations que génèrent le déplacement de population aux faibles moyens».

Avec un regard étendu à l'ensemble du pays, Dan Adaszko comprend un aspect qui, dit-il, est souvent omis, mais est essentiel : «nous devons inverser les grands déséquilibres régionaux. Aujourd’hui, 38% de la population est concentré sur un 1% du territoire. [...] Beaucoup préfèrent vivre entassés dans l’aire métropolitaine pour avoir accès aux transports et aux services. Il n’y a pas la capacité de résoudre la question du logement dans une telle dynamique».

Tout cela, bien sûr, est à voir avec le genre de pays qu’est l'Argentine.

Diego Genoud | La Nación | Argentine
16-09-2012
Adapté par : Jean-Philippe Hugron

* Humahuaca est une ville au nord du pays à la frontière bolivienne
** Le parc Indoamericano est l’un des plus grands espaces verts de Buenos Aires
*** Kirchneriste, du Kirchnerisme, politique menée par l’actuelle présidente de la République d’Argentine, Cristina Fernández de Kirchner, réélue le 23 octobre 2011, membre du Parti justicialiste (Partido Justicialista), parti politique argentin fondé en 1947 par le général Juan Domingo Perón
**** Mauricio Macri, membre de la coalition Propuesta Republicana (PRO) est maire de Buenos Aires depuis 2007.

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