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Israël | Jérusalem Monopoly (08-10-2014)

Holyland ? J’achète ! Passez par la case prison, y croisez Ehud Olmert, ancien premier ministre et maire de Jérusalem, accusé de malversation, revenez case départ. Jérusalem voit son avenir à la verticale. Jessica Steinberg, journaliste, résume avec brio, dans un article paru le 3 septembre 2014 au sein de The Times of Israel, la politique urbaine de la capitale de l’Etat d’Israël. Une ambition au carrefour d’intérêts religieux et sur fond d’antisémitisme.  

Urbanisme et aménagement du territoire |

LE SKYLINE DE JERUSALEM PREND DE LA HAUTEUR
Jessica Steinberg | The Times of Israel

Repensez à Holyland, ce projet de six immeubles dominant la ville. Ces hauteurs posées sur la colline avec un accès à la Begin Expressway ont été construites à force de corruption, ce qui a donné lieu à des poursuites judiciaires et à la condamnation de l'ancien premier ministre Ehud Olmert, maire de Jérusalem, alors que Holyland sortait de terre. C'est le projet de tours que les Hiérosolymitains détestent.

«Holyland restera pour toujours le symbole d'une mauvaise architecture et de la corruption», affirme David Kroyanker, architecte et historien. «Ce projet est horrible à tout point de vue».

Ehud Olmert, le politicien condamné, s’était prononcé en faveur des tours à Jérusalem. Il avait assuré dans The Jerusalem Report qu'il n'avait aucun problème avec la construction en hauteur à la périphérie de la ville, envisageant des édifices de «30 voire 40 étages».

L'ancien maire de la capitale se dirigera peut-être vers la prison en septembre [il reste pour l’heure en liberté jusqu’à la fin de la procédure d’appel selon une décision de la Cour suprême, ndt.], mais il semble que sa ville souffrira encore de son goût pour l'architecture.

Bien qu'étant la cause du plus grand scandale immobilier de l'histoire d'Israël, Holyland n'est pas nécessairement emblématique de cette tendance verticale de la ville sainte, assure David Kroyanker. «Ce n'est que la mauvaise exception», dit-il.

Connu pour sa collection de places et d'édifices en pierre, Jérusalem est maintenant en train de construire des tours, changeant radicalement la physionomie de l'ancienne ville.

02(@Djampa)_B.jpgLa décision de construire en hauteur dans la capitale est principalement une question d'offre et de demande. En effet, la ville a longtemps souffert d'un manque de logements, particulièrement à destination des jeunes couples et des familles de la classe moyenne qui veulent rester à Jérusalem mais qui ne peuvent pas dépenser un demi-million de dollars pour le maigre espace qu'offre aujourd’hui un trois pièces.

Jérusalem doit donc proposer plus de logements, assure Tamir Nir, architecte et membre du conseil du parti Yerushalmim qui siège au comité pour la préservation du patrimoine et au comité des transports. La plus grande ville d'Israël n'est pas assez habitée, dit-il. La clé est d'assurer un équilibre entre préservation et construction.

En permettant le développement de tours à Jérusalem, «un changement considérable s'opère au niveau du skyline historique de la ville», note David Kroyanker qui ne se montre pas particulièrement enthousiaste à l'idée de construire en hauteur. «Il y a ce contexte, ce Jérusalem que le monde entier connaît», dit-il.

La décision de construire en hauteur

L'érection de tours n'a pas toujours été à l'ordre du jour dans les différents plans d'urbanisme de la ville. L'architecte israélo-canadien Moshe Safdie avait proposé le fameux 'plan Safdie' qui proposait la construction à l'extérieur de Jérusalem de 20.000 logements en plus d'espaces commerciaux et industriels sur les collines à l'ouest de la ville. Moshe Safdie est un architecte qui a conçu la ville de Modiin. Le plan a été rejeté, ses détracteurs prétextant le dépeuplement assuré du centre-ville.

Un nouveau plan ? Construire haut. Ce n'est pas la première fois que l'idée est avancée, souligne David Kroyanker. La première tour de la ville, le Pinsker Building dans le quartier de Talbieh, a été érigée en 1970 et a été suivie de deux autres immeubles de quatorze et seize étages au sein de l'ensemble Wolfson.

Ce ne sont pas réellement des immeubles de grande hauteur, concède David Kroyanker mais «tout est relatif, d'autant plus que les immeubles traditionnels font, au plus, six étages. L'horizon est bas», dit-il.

Son point n'est pas tant la hauteur que l'apparence de ces constructions. «Ces immeubles sont comme partout ailleurs dans le monde», regrette David Kroyanker. «Nous construisons des tours pour des raisons économiques. C'est leur architecture, elle-même, qui est problématique», assure-t-il.

«L'architecture est, la plupart du temps, nulle, sans intérêt», dit-il. «Elle est généralement médiocre, très lourde. Il est difficile de donner à des immeubles de grande hauteur une forme élégante. Ici, ce ne sont que des morceaux trapus d’architecture», poursuit-il. Il n’est pas le seul à se lamenter face à cette tendance.

«Nous sommes accoutumés aux petits immeubles à Jérusalem», indique Yishai Breslauer, agent immobilier. «Nous avons aujourd’hui beaucoup de gens qui ont besoin de construire quelque chose qui bouscule la tradition. C’est comme revenir à cette époque où tout un chacun vivait dans la vieille ville et disait à [Moses] Montefiore qu’il était un entrepreneur fou à vouloir offrir des logements en-dehors des murs de la ville», dit-il. La comparaison est appropriée.

Le philanthrope britannique Moses Montefiore cherchait [en 1860, ndt.] à améliorer la qualité de vie à Jérusalem en construisant Mishkenot Sha’ananim, un quartier pittoresque de maisons aux toits rouges en-dehors des murs de la vieille ville. Initialement, personne ne voulait y vivre ; le nouvel ensemble paraissait trop loin et trop différent des rues du centre.

Comme Yishai Breslauer le sait, convaincre des gens à changer leur opinion peut être une rude épreuve, particulièrement à Jérusalem.

Il évoque aussi les modifications paysagères majeures à Mamilla, en-dehors des murs, où un bidonville a été transformé, avec avenue haut de gamme pour le shopping et hôtel de luxe. Ou encore les immeubles construits par Hasid Brothers à Katamonim qui ont permis le développement d’un quartier où les familles de classe moyenne sont venues vivre.

«Vous avez beaucoup de pleurnichards qui se plaignent de ce que vous faites, peu importe quoi», dit-il. «Quoiqu’on en dise, Katamonim, qui était un lieu moyennement recommandé, a radicalement changé. Idem à Mamilla qui est devenu un beau quartier. Bien entendu, cela doit être légal et honnête mais vous devez faire ce qui est bon pour les Hiérosolymitains», dit-il.

03(@simio).jpgQuartier par quartier

Katamonim, ensemble datant des années 30 sur une colline non loin du projet Holyland, est un exemple approprié de quartier qui a changé avec la construction de tours.

Il s’agissait alors de loger à cet endroit la vague de nouveaux immigrants arrivés en Israël durant les premières années de l’indépendance. Les immeubles étaient construits sur pilotis, un logement bon marché. Plus tard, des maisons unifamiliales ont été construites.

Etant donné la localisation du quartier, à proximité du vieux Katamon, de San Simon, habité par les classes moyennes et moyennes supérieures, de Baka et Mekor Hayim, les colonies grecque et allemande, Katamonim était devenu un choix évident pour les jeunes familles cherchant un habitat abordable à Jérusalem. Ahim Hasid, un promoteur local, a commencé à imaginer des constructions en hauteur dès 2005, «parce que Jérusalem pouvait aller dans cette direction», affirme Sharon Hasid.

«Nous avons longtemps été ici», précise Sharon Hasid, lequel coordonne le marketing de l’entreprise. Son père, Zion Hasid, un immigrant iranien, a créé il y a cinquante ans la compagnie où ses trois fils travaillent.

Ahim Hasid a mis plusieurs années pour convaincre la municipalité de laisser construire Ganei Zion, un projet de quatre immeubles haut de six à huit étages et d’une tour de dix-neuf niveaux pour un total de 194 appartements. Aujourd’hui, l’ensemble forme le nouveau centre de Katamonim.

Comme beaucoup de promoteurs locaux, Ahim Hasid se focalise sur les acheteurs de la classe moyenne qui ont besoin de trois ou quatre chambres tout en restant en ville. Ses projets sont généralement destinés à des familles souhaitant vivre dans des quartiers non loin de Rehavia ou de Katamon et Baka. [...]

04(@AKotok)_S.jpgL’entreprise continue de construire des tours dans toute la ville. A Arnona et Har 'Homa, Ahim Hasid érige des ensembles dont deux tours de vingt-quatre étages sur Hebron Road. Rue Emek Refaim, dans la colonie allemande, le promoteur réalise un boutique-hôtel de trente-deux chambres en ajoutant deux étages à une construction historique de deux niveaux en plus de créer une extension de six étages sur un ancien parking. Plus bas, dans la rue, l’ambition est de transformer un bloc d’appartements le long du parc Ha Mesila et de le transformer en tour d’une quinzaine d’étages. En d’autres termes, ils ont des projets.

En demandant si l’entreprise a d’autres velléités de construire en hauteur le long de la rue Emek Refaim, Sharon Hasid répond : «si vous connaissez des parcelles libres, alors nous construirons».

Il est important de différencier les tours des immeubles hauts, affirme Tamir Nir, membre du conseil municipal. Les tours sont des immeubles de plus de 18 étages alors que les immeubles hauts sont des constructions d’au moins sept ou 8 niveaux.

Katomonim, Arnona et Hebron Road sont les sites visés par la construction d’immeubles hauts. Tamir Nir affirme que, d’ici 2022, un métro léger parcourra Hebron Road. «Ce ne sera pas Manhattan ici. Les immeubles ont besoin d’être en harmonie avec leur environnement proche», assure Tamir Nir. «Des aires de constructions en hauteur ont été définies selon la question de la demande, à savoir au point de rencontre avec les transports», dit-il.

Les luxueux IGH du centre

Il est évident d’autoriser des gratte-ciel dans le centre, voilà une autre face des plans de la municipalité.

Des promoteurs comme Africa Israel et Minray ont ciblé le centre comme un territoire pour de potentiels immeubles de luxe. Africa Israel, propriété du magnat et diamantaire Lev Leviev, a débuté la construction d’une série de hauts immeubles de grand luxe dans le centre de Jérusalem il y a quelques années. Tous se situent sur les rue Rav Kook et Haneviim, à une courte distance de la vieille ville. Parmi eux, les anciens immeubles paraissent petits, comme la maison Anna Ticho.

Presque tous les appartements répartis sur les neuf étages du projet 7 Harav Kook livré en avril 2013 ont été vendus, principalement à des clients russes et français, assure Dalia Azar Malimovka, porte-parole de la compagnie.

«C’est le centre-ville», explique-t-elle. «C’est une rue importante, au milieu de tout et proche du métro. C’est là où tout se passera désormais», dit-elle.

Dalia Azar Malimovka souligne que nombre d’acheteurs investissent là pour disposer d’un lieu de vacances mais bien des clients français choisissent désormais de vivre à Jérusalem. A l’évidence, les actes d’antisémitisme ont augmenté de façon spectaculaire ces dernières années, bien avant le conflit engagé en 2014 contre Gaza. «Les temps ont changé. C’est maintenant là où veulent vivre ces gens», dit-elle.

L’immeuble du 7 Harav Kook n’est pas le seul projet d’Africa Israel dans le centre de Jérusalem. [...] Le promoteur possède également une tour de vingt-quatre étages comprenant quatre-vingt appartements.

Ces projets font sens, selon Tamir Nir. «Jaffa Road ne peut pas être longée d’immeubles de deux étages. Ce n’est pas la bonne solution», dit-il. «Ce lieu doit être intense, plein de monde, de bureaux... C’est la manière dont doit être la ville», pense-t-il.

En bas de la rue, Ashdar, autre promoteur, construit, lui aussi, une tour de vingt-trois étages, Saidoff Tower, intégrant un ensemble de construction du XIXe siècle construit par Yitzhak Saidoff.

A côté, la Minrav’s J Tower comprendra également vingt-trois étages. L’image utilisée pour vendre l’immeuble est un appartement disposant d’une large baie vitrée avec vue sur les toits rouges des maisons anciennes en contrebas.

Il est difficile de résister au charme et à l’histoire de Jérusalem, même depuis un appartement perché au vingtième étage. La ville évolue.

«Le centre-ville change. D’ici dix ans, les immeubles seront tous plus grands et haut de gamme», note Yishai Breslauer.

05(@Andy).jpgTransformées, les portes de la ville

Les changements dans l’horizon de Jérusalem vont également toucher le nord de la ville. La principale entrée d’agglomération - une artère au trafic incessant marqué par la présence de la gare routière et du centre international des conventions, surplombé par le Pont des Cordes - est appelée à devenir le principal quartier d’affaires.

«Nous créons un centre d’affaires sur le site le plus accessible», affirmait il y a deux ans Nir Barkat, maire de la ville, alors que le projet de construire douze gratte-ciel avait été approuvé.

Ce plan pourrait très bien être une blessure, selon David Kroyanker, pour qui l’entrée de la ville est horrible.

Le projet de Nir Barkat est d’offrir plus d’un million de m² de bureaux, commerces et hôtels reliés à l’autoroute Jérusalem-Tel Aviv. Les tours feront entre vingt-quatre et trente-trois étages.

En février 2013, Nir Barkat défendait sa vision dans The Times of Israel : «Si vous ne construisez pas pour les sionistes, alors notre jeune population quittera la ville à cause des prix trop élevés. Si vous ne construisez pas pour les ultra-orthodoxes dans les quartiers ultra-orthodoxes, ils iront dans les quartiers sionistes. Si vous ne construisez pas pour les Arabes, ils construiront illégalement», déclarait-il. «Nous devons donc étendre les différents quartiers de la ville. A certains endroits, nous irons à la verticale. Le plan directeur est logique et adapté à tous les habitants».

Une vue lilliputienne

Il est facile de se faire une idée de ce que sera dans un avenir proche Jérusalem grâce à la maquette présentée dans le hall de la mairie. Un territoire de sept kilomètres carrés y est représenté. Il a fallu quinze ans pour la réaliser en y incluant voitures, bus, arbres à l’échelle 1:500e.

La maquette est continuellement mise à jour. Une équipe travaille dans les coulisses pour créer de petits modèles de bâtiments en pierre couverts de toits rouges ainsi que la nouvelle version de Jérusalem avec des tours de plastique transparent représentant le futur de la ville.

«Jérusalem va changer et être très différente», assure Tamir Nir, désignant les nouveaux repères de la ville. «Mais il serait bien que ce changement fonctionne...», conclut-il.

Pour lire l'article dans sa version originale, cliquez ici

Jessica Steinberg | The Times of Israel | Israel
03-09-2014
Adapté par : Jean-Philippe Hugron

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